На конференции REDPOT выступила исполнительный секретарь Российской ассоциации экспертов по исламскому финансированию Мадина Калимуллина с информацией о возможностях закона об «исламском банкинге» применительно к рынку застройки жилья, выступление которой вы можете прочитать ниже.
Мадина Калимуллина:
На самом деле, все уже знают, что в сентябре вступил в силу закон о финансировании, который включает в себя тему финансов. По состоянию на момент вступления закона в силу на рынке уже было до 40 игроков, и данный закон был ориентирован на то, чтобы привлечь на этот рынок текущих участников. Однако, если мы посмотрим на текст закона, то поймем, что он ориентирован на банкинг и ипотеку на недвижимость, где банки получают преференции. Регуляторы и другие уровни власти поддерживают выдачу преференций банковскому сектору.
До принятия закона рынок рос темпом около 40% в год. Ожидается, что выход на рынок новых игроков будет стимулирован, и уже заявления об этом делают более крупные федеральные банки, включая небанковские структуры. Следовательно, стоит ожидать дальнейшего роста рынка с еще более высокими темпами. В первый год после вступления закона компании пока только ориентируются, изучают рынок и постепенно входят в реестр. На данный момент в реестре Банка России находятся всего 3 компании.
Перейдем непосредственно к финансированию недвижимости. Термин «ипотека» не совсем соответствует тому, как это происходит на самом деле. Здесь представлена структура финансирования, в большей степени отражающая работу российских банков. Как можно получить финансирование? Первый способ — торговое финансирование. Я специально не упомянула кредит, потому что кредит с процентами не так интересен для коммерческих организаций. Торговое финансирование представляет собой сделки, где банк приобретает нужное сырье и делает наценку на отсрочку. Это самая понятная из сделок.
Партнерская сделка — следующий тип финансирования, где банк совместно с клиентом приобретает жилье, и клиент постепенно выкупает свою долю. Если клиент уже проживает в жилье, он выплачивает арендную ставку за свою долю, это убывающее партнерство.
Третий вариант — лизинговое финансирование, где можно финансировать как существующее, так и несуществующее жилье. Финансирующая компания заключает договор о поставке объекта и до окончания лизинга право собственности на объект принадлежит банковской структуре.
Стратегии минимизации рисков включают этический комплаенс и запреты на пени и штрафы, характерные для исламской ипотеки. Другие механизмы минимизации рисков могут включать поручительство.
Закон в большей степени продвигает идею ипотеки через торговое финансирование. На это указывает более углубленное описание механизмов торгового финансирования с ссылками на нормы Гражданского кодекса. Также стоит отметить, что данный тип финансирования предполагает как финансирование уже существующего имущества, так и заказ на его постройку. Остальным типам финансирования в законе уделено меньшее внимание, так как сделки в таком формате в России происходят довольно редко.
Также стоит отметить, что в новом законе на перспективу исламской ипотеки, однако здесь есть одно «но»: такая сделка может реализоваться только на готовое жилье, нельзя продавать то, чего еще нет в собственности. Даже если банк работает по другим типам финансирования с застройщиком, банк может осуществлять сделку только при наличии реально существующего жилья.
Наиболее сложная тема — финансирование застройщиков, тема для большинства дискуссий. В соответствии с законом такие сделки не осуществляются напрямую, поэтому каждый банк потенциально разрабатывает свои механизмы.
Самый популярный из них — совместное предприятие застройщиков. Поскольку мы знаем, что кредиты запрещены в этой модели, соответственно, это может быть отдельной существующей компанией застройщиков и получением распределения прибыли исходя из договора.
Здесь тоже есть ряд ограничений в работе. И главный вопрос возникает: как продавать квартиры клиентам по такой схеме? Если готовое жилье, то вопросов нет; если неготовое жилье, это вопрос для структурирования и дискуссий.
Надеюсь, будет о чем пообщаться!
