17 апреля 2024 года Банк России актуализировал доклад о перспективных направлениях развития банковского регулирования и надзора, опубликованный в декабре 2022 года.
Касательно проектного финансирования было выделено несколько моментов.
Совершенствование резервирования финансирования строительства жилья
Статус: В работе
Какую задачу решаем
В действующем проектном подходе к оценке ссуд на строительство многоквартирного жилья
есть слабые места, которые не позволяют надежно ранжировать проекты по уровню кредитоспособности, который сейчас определяется простым большинством критериев. Из-за этого
значимость важных (экономических) факторов не оказывает надлежащего влияния на итоговую оценку, которая искажается преобладающим количеством менее значимых «технических»
критериев.
Кроме того, проектный подход в текущем виде не учитывает роль группы, в которую входит
заемщик-застройщик, например высокую долговую нагрузку.
Сейчас банки самостоятельно принимают решение о применении проектного подхода,
и в моменте им оценивается только около 40% кредитов. При этом большая часть портфеля проектного финансирования оценивается стандартным подходом, который не учитывает
специфику проектных кредитов, но допускает нулевой резерв. Мы планируем обязать банки
применять только проектный подход для исключения регулятивного и конкурентного арбитража и повышения риск-чувствительности оценки кредитного риска.
Что уже сделано
Сформировали обновленные критерии оценки уровня кредитоспособности ссуд, выданных
на реализацию проектов жилищного строительства с использованием счетов эскроу. В частности, исключен ряд ранее действовавших второстепенных критериев, консолидированы критерии
опыта участников проекта, расширен состав критериев, учитывающих соответствие фактических показателей реализации проекта плановым, предложены к рассмотрению дополнительные
критерии оценки финансовой устойчивости, прозрачности группы компаний заемщика-застройщика.
Провели первичные консультации с крупнейшими банками – кредиторами застройщиков для
оценки применимости новой системы критериев с учетом наработанной практики.
Дальнейшие планы
1. Провести публичное обсуждение концепции и внесение изменений в регулирование
(2024):
• внедрить балльно-весовой подход к оценке критериев (больший вес имеют более значимые критерии с точки зрения оценки рисков);
• изменить условия применения (требования к проектам) проектного подхода для расширения периметра действия подхода на бридж-кредиты и финансирование введенного
в эксплуатацию жилья;
• внедрить дифференциацию оценки проектов по стадии, на которой находится проект
или его составляющие.
2. Внедрить в регулирование (2025).
Уточнение риск-весов для ипотечных кредитов.
Статус: Новая инициатива
Какую задачу решаем
Банки, не применяющие ПВР, используют по кредитам ДДУ 100%-ный риск-вес, что, с одной
стороны, завышает оценку принимаемого риска, а с другой – создает дисбаланс на рынке и понижает эффективность макропруденциальной политики для банков, применяющих внутренние
модели (средний риск-вес в сегменте ДДУ ниже 50%). Так, макронадбавка в 100% для ПВРбанка, применяющего риск-вес в 50%, будет означать дополнительный буфер только в 50%.
Необходимо сбалансировать нагрузку на капитал ПВР-банков и остальных КО для выравнивания конкуренции в ипотеке. Кроме того, необходимо гармонизировать текущие риск-веса для
ипотечных кредитов с учетом реальной дефолтности.
Существует риск, что первоначальная оценка банком стоимости залога, которая используется
при определении риск-веса, потеряет актуальность и может привести к занижению требуемого
капитала. Поэтому необходимо регулярно актуализировать стоимость ипотечного обеспечения уже после выдачи кредита.
Дальнейшие планы
1. Сблизить значения риск-весов по ДДУ и ипотеке на готовую недвижимость с учетом
похожих риск-метрик этих кредитов (микропруденциальные коэффициенты риска, предусмотренные Инструкцией № 199-И).
2. Рассмотреть необходимость реализации требования по регулярному обновлению справедливой стоимости жилья при пересчете LTV для определения риск-веса после выдачи
кредита.
3. Актуализировать матрицу риск-весов для ипотеки с учетом статистики дефолтности.
Проработка концепции планируется в 2024, внедрение в регулирование – в 2025.
Полный текст доклада:
