Сегодняшний уровень ставок жилищного кредитования в РФ, если он сохранится свыше двух лет, и ужесточение условий льготных ипотечных программ могут привести к замедлению ввода нового жилья в стране и даже заморозке некоторых проектов.
Такой прогноз сделали в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА).
АКРА проанализировало данные о:
- вводе в эксплуатацию жилья и объемах текущего строительства,
- наполнении эскроу-счетов,
- лимитах проектного финансирования,
- ипотечном кредитовании и договорах долевого участия в РФ в 2021-2024 годах
и предложило два сценария возможного развития строительного рынка России.
По пессимистичному, текущие ставки кредитования сохранятся в РФ на протяжении более двух лет и льготную ипотеку ужесточат, что выльется в существенное замедление рынка.
«Слабый прирост средств на счетах эскроу в течение длительного периода может привести к ограничению доступности проектного финансирования (с точки зрения стоимости и объема доступных лимитов) и, как следствие, к снижению темпов ввода жилья, уменьшению количества новых проектов и даже заморозке отдельных объектов, уже находящихся в стадии строительства», — говорится в докладе.
Умеренно консервативный сценарий, по мнению аналитиков, приведет к сокращению спроса на жилье в новостройках не более чем на 20% в течение года — полутора лет, «после чего рынок относительно быстро восстановится и начнет расти».
При таком развитии событий банки могут увеличить стоимость кредитования или снизить допустимую степень обеспечения проектного финансирования, чтобы избежать существенных изменений сроков ввода проектов в эксплуатацию.
При любом сценарии стоимость квадратного метра может быть скорректирована только в последнюю очередь, когда все остальные возможности в арсенале банков и застройщиков будут исчерпаны, поскольку участники рынка ориентируются на ее стабильность, считают в АКРА.
При этом в краткосрочной перспективе серьезных потрясений на рынке жилья в РФ не будет, резюмировали в агентстве, поскольку «застройщики и банки имеют ряд рычагов влияния на ситуацию», а «девелоперы сформировали существенный портфель новых проектов, под которые уже выделено финансирование».
Также еще 5 июля АКРА представила исследование «Рынок облигаций эмитентов отрасли жилищного строительства до и после реформы эскроу» со следующими данными:
- по итогам 2023 года на долю строительного сектора и операций с недвижимостью приходилось порядка 16% ВВП, еще около 11% — на смежные отрасли.
- переход анализируемого сектора на новую систему финансирования, предполагающую использование механизма эскроу, позволил увеличить долю жилищного строительства с привлечением средств на эскроу-счета с 25% в начале 2020 года до 97% к концу мая 2024-го.
- после введения механизма эскроу кредитное качество эмитентов-девелоперов улучшилось, что нашло отражение в последовательном повышении их кредитных рейтингов в среднем на две-три ступени за последние несколько лет.
- половине девелоперов на настоящий момент присвоены рейтинги категории А; порядка 40% компаний имеют кредитные рейтинги категории ВВВ1.
- количество эмитентов, представляющих отрасль жилищного строительства, за последние годы существенно возросло, при этом сегмент остается высококонцентрированным: на пять наиболее крупных эмитентов приходится порядка 70% объема облигаций в обращении.
- частные инвесторы и банки-партнеры по проектному финансированию являются ключевыми инвесторами в облигации девелоперов.
Аналитики АКРА и ДОМ.РФ в совместном исследовании проанализировали девелоперов, представленных на российском долговом рынке. Был проведен выборочный анализ кредитного качества представителей отрасли до реформы эскроу и после нее, а также оценено влияние реформы на уровни кредитных рейтингов девелоперов и последующее изменение восприятия отрасли участниками рынка облигаций.
1 Использовались данные по эмитентам, имеющим кредитные рейтинги АКРА и/или «Эксперт РА» по национальной шкале. При наличии у эмитента двух рейтингов использовались кредитные рейтинги, присвоенные АКРА.
Текст исследования:
