Российские застройщики начнут продавать квартиры в своих объектах, которые находятся на стадии задумки.
Речь идёт о префандинге, когда на 8–10% лотов в жилом комплексе за год до котлована делается скидка в 50%.
Модель разработал основатель девелопера Kurnikov Александр Курников.
Механизм, по его словам, поможет застройщику собрать первоначальный взнос для банковского финансирования.
Основа схемы сводится к следующему:
- инвесторы покупают квартиры (если так вообще можно выразиться) со скидкой 50% от цены на котловане, примерно за год до старта проекта,
- таким образом застройщик собирает первоначальный взнос для банковского финансирования (за счет средств инвесторов),
- инвесторами могут быть только юрлица и ИП, для совершения сделки заключается договор купли-продажи,
- деньги инвесторов хранятся на эскроу-счете до того, как застройщик предоставит в договор купли-продажи участка и подписанное кредитное соглашение с банком,
- позже банк отправляет деньги продавцу земли и «додает» свое.
«Инвесторами могут быть только юридические лица и ИП. Для совершения сделки заключается договор купли-продажи будущей недвижимости. Это уже достаточно распространённая форма — например, так зачастую продаются офисные помещения. Средства от инвесторов хранятся на эскроу-счёте до того момента, как застройщик представит в банк два документа: договор купли-продажи земельного участка и подписанное кредитное соглашение с банком», — говорится в сообщении.
«Но на мой взгляд, вряд ли девелоперы, которые работают в массовом сегменте, будут активно эту историю продвигать. Скорее всего, если схема и получит распространение, то это будут небольшие клубные форматы либо какие-то знаковые объекты», — предположил специалист.
Также Евгений Ткачёв добавил, что Центробанк вряд ли поддержит предложенную модель.
«Методика довольно специфичная. И если бы она предполагала участие физических лиц, то такие сделки наверняка проходили бы с участием консультантов, чтобы перед принятием решения потенциальный инвестор мог оценить риски, понять, какие гарантии он получает в случае, если вдруг что-то пойдёт не так», — добавил спикер.
По мнению директора агентства недвижимости «Метражи» Екатерины Тороповой, печально, что застройщики вынуждены прибегать к таким схемам и постоянно думать о том, как выжить.
«Но такова реальность. Чтобы запустить проект, нужен миллион согласований — с органами власти, техническими службами, банками, надзорными органами. И хорошо, если подушка безопасности уже сформирована за счёт предыдущих проектов. А что делать новичкам, которые только начинают свою девелоперскую деятельность? Конечно, им нужна поддержка, и упомянутый способ сегодня — один из самых выгодных и к тому же дешёвых», — сказала эксперт.
Также Екатерина Торопова отметила, что интерес к такой модели у потенциальных инвесторов определённо точно будет.
«Кто-то захочет диверсифицировать бизнес, и для них это отличная стартовая возможность. Допустим, человек организовал свою пекарню, заработал и сейчас думает куда вложиться, чтоб параллельно организовать пассивный доход. Кто-то, напротив, в бизнесе уже давно — и уже понимает перспективу вложений, знает рынок и хотел бы попробовать инвестировать в качестве ИП», — продолжила она.
По мнению Екатерины Тороповой, в данном случае очень важно учитывать окупаемость всего проекта, надёжность застройщика, репутационные моменты, а также иметь банковские гарантии.
Источник: cian
